（2022年）马鞍山市城市更新实施办法

　　马鞍山市城市更新实施办法

　　发布日期： 2022-10-17

　　发文字号： 马政〔2022〕49号

　　发文机关： 市政府(市政府办公室)

　　马鞍山市人民政府

　　关于印发马鞍山市城市更新实施办法的通知

　　马政〔2022〕49号

　　各县、区人民政府，市政府各部门、直属机构，有关单位：

　　现将《马鞍山市城市更新实施办法》印发给你们，请认真遵照执行。

　　马鞍山市人民政府

　　2022年10月16日

　　马鞍山市城市更新实施办法

　　第一章 总则

　　第一条 为深入贯彻落实“人民城市人民建，人民城市为人民”重要理念，推动城市空间调整优化和城市建设品质提升，转变城市开发建设方式，奋力打造安徽的“杭嘉湖”、长三角的“白菜心”，争做“三高地、两先锋”、全力建设现代化“生态福地、智造名城”，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法所称城市更新是指由政府、物业权利人或者其他符合规定的主体，对城市更新规划范围内的旧工业区、旧商业区、老旧小区、棚户区及其他政府认定的城市更新地区实施综合整治、功能改变、拆除重建等活动。

　　市区范围内的城市更新活动及其监督管理适用本办法。

　　第三条 城市更新遵循以下原则：

　　(一)统筹规划、系统推进。

　　将城市更新纳入经济社会发展规划，坚持高质量发展要求和现代化城市建设需要，高起点确定城市发展定位，统筹城市规划建设管理，系统治理“城市病”等突出问题，高标准谋划城市更新，不断增强城市的整体性、系统性、生长性，提高城市的承载力、宜居性、包容度，促进城市全生命周期的可持续发展。

　　(二)政府推动、市场运作。

　　强化政府对城市更新的规划管控、政策引导和要素保障，统筹整合各类资源，调动各方力量，探索各类投资主体通过公平、公开、公正的市场竞争参与城市更新的实施模式，实现共享共赢。坚持改革创新，建立健全适应高质量发展要求的城市更新体制机制和政策体系，推动城市发展质量变革、效率变革、动力变革，促进城市治理体系和治理能力现代化。

　　(三)以人为本、改善民生。

　　坚持人民城市为人民，尊重人民意愿，满足人民群众美好生活的新期待，着力解决城市发展过程中的不平衡不充分问题，大力推进完善基础设施和公共服务设施配套建设，注重完善生活功能、产业功能、生态功能、人文功能和安全功能，营造干净、宜居、特色、智慧的城市环境，保障和改善民生，提高人民群众对城市发展的获得感和认同感。

　　(四)因地制宜、量力而行。

　　结合城市发展战略，科学确定更新目标，合理制定更新方案，通过对城区内功能偏离需求、利用效率低下、环境品质不高的存量片区进行挖潜提效，提升功能品质，释放发展活力，通过加强历史文化保护、加强整治修缮、适度再开发等多种方式，统筹兼顾，突出重点，既尽力而为又量力而行。

　　第四条 城市更新活动应当符合国民经济和社会发展规划、国土空间总体规划、城市更新及相关专项规划，建设宜居城市、绿色城市、韧性城市、智慧城市、人文城市的目标。主要任务包括：

　　(一)完善城市空间结构;

　　(二)实施城市生态修复和功能完善工程;

　　(三)强化历史文化保护，塑造城市风貌;

　　(四)加强居住社区建设;

　　(五)推进新型城市基础设施建设;

　　(六)加强城镇老旧小区改造;

　　(七)增强城市防洪排涝能力。

　　第五条 市委、市政府成立城市更新工作领导小组，是城市更新工作的领导机构。负责审议城市更新重大政策措施，城市更新规划、计划和城市更新资金使用安排，城市更新单元规划及更新项目实施方案。

　　城市更新领导小组下设办公室，办公室设在市住房城乡建设局，负责组织、协调、指导、监督全市城市更新工作。市住房城乡建设局是城市更新工作的主管部门，负责起草城市更新制度体制，拟定城市更新有关政策、规范和标准，统筹协调全市城市更新资金，搭建城市更新数据平台，组织编制全市城市更新专项规划，指导或组织编制城市更新单元规划方案，制定城市更新年度计划，审核城市更新项目实施方案等工作。

　　市政府相关部门在各自职责范围内负责城市更新相关工作。

　　第六条 各区政府、开发园区管委会，负责统筹推进本辖区城市更新工作。包括调查及更新本辖区城市更新基础数据，组织本辖区更新单元规划编制和监督管理工作等。

　　各区政府、开发园区管委会相关部门在各自职责范围内负责城市更新相关工作。

　　第七条 城市更新项目由政府、物业权利人或者其他符合规定的主体组织实施。其中，政府组织实施的，可以依法选择符合条件的企业作为实施主体。

　　第八条 城市更新分为综合整治、功能改变、拆除重建三种类型。

　　综合整治类更新是指改善消防设施、改善基础设施和公共服务设施、改善沿街立面、环境整治和既有建筑节能改造等，但不改变建筑主体结构和使用功能的活动。

　　功能改变类更新是指改变部分或全部建筑物的使用功能，但不改变使用权的权利主体和使用期限，保留建筑物的原主体结构的活动。

　　拆除重建类更新是指需要拆除全部或者大部分原有建筑物，并按照规划进行重新建设的活动。

　　同一城市更新项目可结合实际综合使用以上三种更新方式。

　　第九条 城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度;城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据，年度实施计划应当包括实施项目及资金使用计划。城市更新在定期体检评估的基础上一般按照下列程序进行：

　　(一)城市更新专项规划编制;

　　(二)城市更新单元规划编制;

　　(三)城市更新年度计划制定;

　　(四)城市更新实施主体确认;

　　(五)城市更新实施方案的编制及实施。

　　各区政府、开发园区管委会可以依据相关内容优化相关工作程序。

　　第十条 城市更新重大项目实行专家论证制度。城市更新主管部门组织设立城市更新专家库，对符合条件的更新项目的科学性、可行性、合理性等进行论证。

　　第十一条 城市更新规划及相关方案需征求公众意见，保障公众在城市更新中的知情权、参与权。

　　第二章 城市更新规划

　　第十二条 城市更新主管部门组织编制城市更新专项规划，确定规划期内城市更新的总体目标和发展策略，划分更新板块、更新组团、更新单元，明确单元管控、实施时序等任务和要求。

　　城市更新专项规划经市政府批准后实施，作为城市更新单元规划编制和城市更新计划制定的重要依据。

　　第十三条 纳入实施计划的城市更新单元，应当编制城市更新单元规划。城市更新单元规划应当包括以下内容：

　　(一)城市更新单元现状研究;

　　(二)城市更新单元发展定位、更新策略、产业研究、用地功能、公服配套等;

　　(三)城市单元内更新项目的具体范围、更新目标、更新模式和方式、拆迁补偿总量和规划控制指标等;

　　(四)城市更新单元的城市设计指引等;

　　(五)城市更新单元的实施经济分析及资金来源安排;

　　(六)需要分期实施的，列出分期实施的地块(项目)和时序，并提出资金安排建议;

　　(七)论证城市更新项目的必要性和可行性;

　　(八)其他应当予以明确的内容。

　　第十四条 城市更新单元规划应当按照有关技术规范编制，并应当按程序进行公示、征求意见和组织专家论证。城市更新单元规划由组织编制主体提交城市更新领导机构审议。

　　第十五条 城市更新单元规划经城市更新领导机构审议后，涉及调整详细规划的，由城市更新单元规划组织编制主体依据城市更新单元规划方案编制详细规划调整论证报告，论证其可行性和必要性并提出调整意见，由市自然资源和规划局组织按修改控制性详细规划的法定程序进行。

　　第十六条 城市更新主管部门应当结合城市更新单元规划方案，组织制定城市更新年度计划，年度计划包括项目实施计划和资金使用计划，城市更新年度计划相关内容应纳入国民经济和社会发展年度计划。

　　第十七条 城市更新主管部门将城市更新项目经征求市自然资源和规划局、市财政局等部门意见后，拟订年度城市更新项目计划;所需资金纳入年度固定资产投资计划，并按发展改革部门投资立项所确定的资金来源予以安排，其中属于财政投资项目的，还应纳入同级财政年度预算。

　　城市更新年度计划可以结合推进更新项目实施情况报城市更新领导机构进行定期调整。当年计划未能完成的，可在下一个年度继续实施。

　　第三章 城市更新实施方案

　　第十八条 纳入城市更新年度计划的项目，由属地区政府、开发园区管委会组织编制城市更新项目实施方案。

　　编制城市更新项目实施方案应当符合城市更新单元规划以及城市更新项目实施方案编制的技术规范。

　　第十九条 城市更新项目实施方案应经专家论证、公众参与、部门协调、社会风险评估、合法性审查、区政府(开发园区管委会)决策等法定程序后，形成项目实施方案草案及其相关说明，由区政府、开发园区管委会上报城市更新主管部门协调、审核。

　　城市更新主管部门会同城市更新领导小组成员单位，召开城市更新项目协调会议对项目实施方案进行审议，提出审议意见。协调会议应当重点审议项目实施方案中的融资地价、改造方式、供地方式以及建设时序等重要内容。

　　城市更新项目实施方案经审议、协调、论证成熟的，由城市更新主管部门向属地区政府、开发园区管委会书面反馈审核意见，属地区政府、开发园区管委会应当按照审核意见修改完善项目实施方案。

　　第二十条 城市更新项目实施方案经城市更新工作领导小组审议通过并报市政府批准后，由城市更新主管部门办理项目实施方案批复。

　　城市更新项目实施方案批复应在城市更新主管部门工作网站上公布。

　　第二十一条 城市更新主管部门应当建立审批服务制度，建立申请主体和审核部门的协调反馈机制，督办手续办理进展，协调项目推进中遇到的问题。

　　各主管部门应当严格按照城市更新工作领导小组议定事项和城市更新项目实施方案的批复，办理后续行政审批手续，并按照本市建设工程项目优化审批流程的有关方案实行并联审批，限时办结，不得重复审核。

　　城市更新改造项目符合重点项目绿色通道审批规定的，可以纳入绿色通道办理审批手续。

　　第四章 保障与监管

　　第二十二条 城市更新规划政策包括以下内容：

　　(一)在符合区域发展导向和相关规划土地要求的前提下，允许用地性质兼容与转换;

　　(二)同一街道内，符合相关要求的地块可进行拆分与合并;

　　(三)实施主体提供公共设施、创新型产业用房和公共开放空间，以及在城市更新中承担文物、历史风貌区、历史建筑保护、修缮和活化利用在不违反相关规定的前提下可获容积率转移或奖励;

　　(四)在不违反相关规定的前提下，鼓励地上地下立体开发建设，科学利用城市地下空间资源;

　　(五)应当采用节能、环保及智能技术，鼓励第五立面的生态化和景观化。

　　第二十三条 城市更新土地政策包括以下内容：

　　(一)城市更新项目的土地使用条件应当根据经批准的控制性详细规划确定。以拆除重建方式实施的，可以依法重新设定出让年期，除居住用地外，经市政府批准后，应依照相关法律规定补缴土地出让金;以改建扩建方式实施的，其中不涉及用途改变的，其出让年期与原出让合同保持一致，涉及用途改变的，经市政府批准后，按照相关规定履行变更用途程序，增加用途部分的出让年期不得超过相应用途国家规定的最高出让年期。现有物业权利人或者物业权利人组成的联合体，应当按照新土地使用条件下土地使用权市场价格与原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格的差额，补缴土地出让价款。城市更新项目周边的“边角地”“夹心地”“插花地”等零星土地，不具备独立开发条件、不能采取招标、拍卖、挂牌方式的，可以采取协议出让方式结合城市更新项目整体开发。城市更新项目范围内的违法建筑、违法用地，应当结合城市更新项目依法予以处置。

　　(二)市自然资源和规划局建立土地资源平衡库，专项用于平衡城市更新工作领导小组确定的城市更新项目，做好土地资源管理和资金平衡工作。

　　第二十四条 城市更新可多渠道筹集更新资金来源，包括：

　　(一)上级补助资金;

　　(二)市、区(开发园区)财政安排的城市更新改造资金及各级财政预算中可用于城市更新改造的经费;

　　(三)国家有关改造贷款政策性信贷资金;

　　(四)参与改造的市场主体投入的更新改造资金;

　　(五)更新改造范围内土地、房屋权属人自筹的更新改造经费;

　　(六)其他符合规定的资金。

　　第二十五条 城市更新征迁政策包括以下内容：

　　(一)国有土地征迁补偿依据《关于印发马鞍山市国有土地房屋征收与补偿实施办法的通知》(马政〔2020〕20号)执行;

　　(二)集体土地征拆补偿依据《中华人民共和国土地管理法》(2019年修正版)、《中华人民共和国土地管理法实施条例》(2021年修正版)及《马鞍山市集体土地征收补偿安置办法》(马鞍山市人民政府令第48号)等执行;

　　(三)棚户区改造安置方式主要有货币化安置、原地安置、异地安置;

　　(四)城市更新涉及拆迁补偿的，拆迁补偿费用纳入土地出让成本，完成拆迁补偿，形成净地后，可采取带方案方式出让土地。

　　第二十六条 城市更新主管部门负责组织起草城市更新基础数据调查制度、基础数据调查技术规范、更新单元方案编制技术规范、城市更新项目专家论证制度、项目实施方案编制技术规范、城市更新项目行政审批程序指引、复建安置资金管理办法等相关配套文件，报市政府批准后组织实施。市自然资源和规划部门会同市城市更新主管部门组织起草城市更新历史用地处置、土地供应、土地归宗、土地置换、房屋确权等内容的具体操作办法，报市政府批准后组织实施。

　　第二十七条 城市更新主管部门应当加强城市更新基础数据库和动态监控信息系统建设，做好更新改造审核、项目实施、竣工验收、体检评估等全过程的监督管理，相关数据通过全市数据共享平台提供共享支撑应用。

　　第二十八条 按照“一年一体检、五年一评估”， 建立常态化城市体检评估机制，城市更新主管部门应当委托有关单位和专家每年对城市体征状态及年度城市建设重点任务实施情况进行体检监测，每五年对城市阶段性建设进行全面评估，评价城市体征状态，提出对策建议。

　　第二十九条 城市更新项目需要改变土地权属和房屋所有权的，应当依法通过征收、房屋买卖、资产划转、股份合作等方式取得，并按程序办理不动产登记。

　　城市更新项目不涉及土地权属和房屋所有权变动的，应当通过市场租赁等方式取得原建筑物的使用权。

　　城市更新项目既不涉及土地权属和房屋所有权变动，也不需要取得原建筑物使用权的，经充分征求原建筑权利人意见后依法实施。

　　城市更新项目涉及多个物业权利人，通过共同协商确定实施方案;涉及业主共同决定事项的，由业主依法表决确定。项目实施涉及公共利益、公共安全等情况的，城市更新主管部门可以依法作出更新决定。

　　第五章 附则

　　第三十条 相关管理部门及其工作人员在城市更新管理中有违法违纪行为的，应当追究相关责任;涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。

　　对城市更新实施主体违反城市规划和土地管理等方面法律、法规的行为，应当依法追究责任。

　　第三十一条 各县可参照本办法执行。

　　第三十二条 本办法自印发之日起施行，有效期5年。

打印